Sai lầm của nhà đầu tư BĐS khi không hiểu về chi phí cơ hội

Hiểu tầm quan trọng của chi phí cơ hội của bất kỳ quyết định nào là một vấn đề có tính then chốt để đảm bảo rằng nhà đầu tư BĐS đã lựa chọn tốt nhất để tối đa hóa lợi nhuận và cuối cùng là dẫn đến khả năng kiếm tiền trong dài hạn.

Không hiểu tầm quan trọng của chi phí cơ hội là một sai lầm nữa của nhà đầu tư BĐS

Đa số các nhà đầu tư tham gia vào thị trường BĐS do họ hiểu được cơ hội kiếm tiền thông qua đòn bẩy và sự tăng trưởng của vốn đầu tư, hay lợi nhuận cao. Tuy nhiên, vẫn có khá nhiều nhà đầu tư không hoàn toàn hiểu hết về chi phí cơ hội, nên không thể đạt mức tối đa hóa lợi nhuận của mình. Cần lưu ý rằng, bất kỳ ai tham gia vào lĩnh vực BĐS thông thường đều nhằm tạo ra thu nhập hay lợi nhuận, dù số lượng giao dịch là bao nhiêu. Nhưng cũng có rất nhiều nhà đầu tư cố gắng mua vào càng nhiều BĐS càng tốt và ít khi bán ra hoặc tiếc rẻ, bất kể hiệu quả của đầu tư này là như thế nào.

Nhiều nhà đầu tư BĐS không quan tâm đến chi phí cơ hội trong suất đầu tư của mình

Chi phí cơ hội là gì? Theo từ điển bách khoa toàn thư, “chi phí cơ hội là một thuật ngữ sử dụng trong kinh tế, có nghĩa là chi phí của một hoạt động nào đó về mặt cơ hội bị bỏ qua (và lợi nhuận có thể mang lại từ cơ hội đó), hay là phương án có giá trị nhất bị bỏ qua. Ví dụ như một thành phố quyết định xây dựng một bệnh viện trên lô đất trống của họ, thì chi phí cơ hội chính là cái gì khác có thể làm trên lô đất đó hoặc với số vốn xây dựng đó thay vì xây bệnh viện. Khi xây bệnh viện, thành phố sẽ hy sinh cơ hội xây một trung tâm thể thao hay bãi đỗ xe trên khu đất đó, hay bỏ qua khả năng bán lô đất để có một khoản thu bù đắp thâm hụt ngân sách địa phương, v.v..”.

Như vậy, nếu một nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư số tiền 50.000 bảng vào một BĐS ở xứ Wals chẳng hạn, thì chi phí cơ hội được hiểu là những gì anh ta có thể đã thu được nếu đầu tư vào Thái Lan, Việt Nam, hay Singapore… Tương tự, nếu một nhà đầu tư quyết định giữ phần vốn trị giá 50.000 bảng vào một BĐS, cái mà anh ta có thể kiếm được từ khoản tiền này khi đầu tư theo một phương án khác chính là chi phí cơ hội. Điều này thường phụ thuộc vào chiến lược cụ thể của nhà đầu tư, tuy nhiên, có thể nói rằng rất nhiều người đã không quan tâm đúng mức đến chi phí cơ hội mà chỉ chăm chăm mua vào 1 - 2 BĐS rồi giữ chúng 15 - 25 năm để hưởng lợi nhuận thu được lúc tuổi già. Như đã nói, đó có thể là chiến lược riêng của nhà đầu tư nhưng chiến lược này quá rộng, tiềm ẩn nhiều rủi ro và không tối đa hóa những cơ hội sẵn có.

Các nhà đầu tư cần lưu ý đến một triết lý, đó là phải luôn khiến cho đồng tiền của mình hoạt động. Điều đó có nghĩa là, ngay khi cảm thấy đồng tiền của mình đã mang lại thu nhập đáng kể và thu nhập này có khả năng sẽ giảm xuống so với các phương án khác, thì nhà đầu tư cần tìm kiếm việc hiện thực hóa lợi nhuận và đầu tư vào chỗ khác, tất nhiên sau khi nhà đầu tư đã tính hết các loại chi phí liên quan. Điều may mắn đối với đầu tư BĐS là nó không nhất thiết có nghĩa là bán hàng, vì nhà đầu tư BĐS có thể đáo nợ và đầu tư tiền vào một nơi khác. Nó không khác gì các hình thức đầu tư khác như mua chứng khoán, khi mà nhà đầu tư kiếm được tiền hay mất tiền phụ thuộc vào giá mua vào và giá bán ra, mặc dù rõ ràng là với BĐS thì còn cả cơ hội có thu nhập thường xuyên từ việc cho thuê. Nếu nhà đầu tư giữ một BĐS trong 15 - 25 năm thì họ sẽ kiếm được tiền từ việc cho thuê nhưng sẽ dễ có những lo lắng trong thời gian dài khi đồng tiền có thể trải qua những chu kỳ thăng trầm.

Để thành công, nhà đầu tư cần phải biết khi nào thì tham gia vào thị trường BĐS, khi nào thì nên rút lui, và cố gắng để có thể mua vào thấp và bán ra với mức giá cao. Ví dụ: Nhà đầu tư bằng mọi nỗ lực đã mua một BĐS với giá tốt ở một địa bàn phù hợp, nhưng sau đó 1 năm đã bán lại do cảm thấy đây chính là thời điểm mang lại lợi nhuận tối đa, và quan trọng nhất là họ nhìn thấy những cơ hội lớn hơn trong thời gian tới.

Lấy ví dụ minh họa bằng con số cụ thể: Một nhà đầu tư mua BĐS vào 12 tháng trước khi nó được hoàn thành và bán lại vào 6 tháng sau khi nó đã hoàn thiện. Khi mua vào, mức giá của nó thấp hơn mặt bằng thị trường là 15.000 bảng Anh, sau khi nhà đầu tư đã nghiên cứu và nhận thấy rằng ở khu vực đó có ít nhà đầu tư mua để cho thuê. Giao dịch được đảm bảo sẽ thực hiện bởi khoản đặt cọc trị giá 5.000 bảng. Sau khi BĐS được hoàn thành, nhà đầu tư đã đóng tiếp 28.000 bảng nữa, như vậy, suất đầu tư này đã ngốn khoản vốn là 33.000 bảng. Sau khi BĐS đã hoàn thành, nhà đầu tư quyết định bán nó ra thị trường và thu được số lãi là 23.000 bảng, mặc dù thị trường có giảm nhẹ ở khu vực đó. Như vậy là nhà đầu tư đã dùng 5.000 bảng trong 18 tháng, sau đó là 28.000 bảng trong 6 tháng, và sau 6 tháng sau thu lại được 56.000 bảng. Vậy vì sao lại bán, tại sao nhà đầu tư không xem xét đến phương án đảo nợ?

Rõ ràng là khi nhà đầu tư nhìn vào tương lai, sẽ nhìn thấy có yếu tố rủi ro và đầu cơ, và họ sẽ không có những câu trả lời rõ rệt. Do đó, nhà đầu tư phải dự báo tốt nhất có thể dựa trên các dữ liệu sẵn có, tức là phải dự báo được lãi suất, chi phí mua/bán, lượng cung và cầu, vấn đề việc làm, sức khỏe nền kinh tế, và cảm xúc thị trường trong chu kỳ thời gian tiếp theo tại những thị trường hay khu vực mà họ đang đầu tư hay tìm kiếm cơ hội đầu tư.

Chi phí cơ hội là một yếu tố rất khó để lượng hóa, nhưng những tác động của nó là phổ quát và rất thực tiễn ở cấp độ đầu tư cá nhân. Nguyên lý đằng sau khái niệm chi phí cơ hội được áp dụng cho tất cả mọi quyết định, không chỉ các quyết định về kinh tế. Đơn cử như khi Steven Gerrard quyết định ở lại đội bóng Liverpool, đội nhà nơi mà anh ta hiện đang là đội trưởng, chi phí cơ hội là những gì anh ta có thể đã bỏ qua nếu chuyển sang đá cho đội Chelsea hay Real Madrid. Sau cùng, anh ta cảm thấy những phần thưởng có thể đạt được tại Liverpool sẽ lớn hơn những gì có thể nhận được tại các đội bóng khác, nhưng rõ ràng, đây là một quyết định cá nhân phụ thuộc vào những mục tiêu của chính cá nhân đó.

Như vậy, nhà đầu tư cần phải luôn nhìn vào các khoản đầu tư/góp vốn của mình, xem chúng hoạt động và đạt kết quả đến đâu. Nếu nhà đầu tư có tiền đọng tại một BĐS mà nghĩ rằng nó sẽ gia tăng giá trị trong 15 năm tới, nhưng rất có thể không tăng trong 5 năm tới, thì liệu đó có phải là chỗ tốt nhất để bỏ tiền vào? Không khác thị trường chứng khoán là bao, nhà đầu tư BĐS phải luôn để mắt đến động thái của thị trường và những cơ hội khác. Bằng cách khai thác tối đa giá trị đồng tiền của mình và tối đa hóa đòn bẩy tiềm năng, nhà đầu tư BĐS có thể tối đa hóa các cơ hội có được trên thị trường.

Nhà đầu tư BĐS nên tránh bị lạc hướng bởi lời mời chào giảm giá

Hãy cùng làm một phép thử, kiểm tra một số loại hình BĐS và điều đầu tiên mà nhân viên môi giới BĐS hỏi bạn sẽ là: “Anh đang tìm BĐS ở mức giá bao nhiêu? Hiện có BĐS đang giảm giá và anh muốn tìm loại giảm giá như thế nào?”. Điều này có nghĩa gì? Giá này đã bị thổi lên hay đã giảm đi? Mức giá này là của người phân tích? Hay mức giá trên thị trường hiện tại? Nhìn chung, các loại giá này sẽ rất khác nhau.

Một sai lầm mà khá nhiều nhà đầu tư BĐS mắc phải đó là bị lạc hướng bởi lời
mời chào giảm giá

Khi bạn nhìn thấy một quảng cáo về kế hoạch góp vốn có mức chiết khấu tới 15 - 20%, bạn hãy nhớ, đó chỉ là marketing. Lời quảng cáo đó thường có nghĩa là mức giá ban đầu đã quá cao, và nhà phát triển BĐS phải giảm xuống để bán, hay họ đang phải tạo ra sự hấp dẫn bằng khuyến mại. Điều này không khác gì việc một cửa hàng không bán được sản phẩm và phải giảm giá 20%, thậm chí đến 50% để đẩy hàng đi. Vì đa số mọi người thường thích mặc cả, nên họ sẽ chọn mua hàng hóa ở mức giá được “giảm”. Tuy nhiên, việc mua được hàng giảm giá không đồng nghĩa với việc đã mua được hàng hóa dưới giá thị trường. Thậm chí, có khá nhiều siêu thị lớn đã bị kết tội tăng giá tuần trước rồi giảm giá ngay ở tuần tiếp theo, đây đơn giản chỉ là một biện pháp marketing.

Thông thường, khoản chiết khấu giảm giá hiếm khi có thể được thương lượng, nhưng ở đầu giai đoạn phát triển một BĐS, nếu chủ đầu tư muốn bán nhanh ngay từ giai đoạn đầu, và chúng ta tham gia vào quá trình phát triển, nhà đầu tư BĐS cần dựa vào mức giá tăng trong giai đoạn phát triển để có được đánh giá một cách tương đối chính xác về giá trị của BĐS đó.

Giá thị trường được hiểu là mức giá mà có người sẵn sàng trả để có được món hàng. Nếu chỉ còn 1 - 2 căn nhà chưa bán thì có thể, nhưng nếu còn tới 15 - 20 căn nhà thì tình hình lại khác. Hãy nhớ rằng, giá mà các nhà phân tích đưa ra thường khác với giá mà một nhà đầu tư mua-để-cho-thuê đánh giá vì nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn đến doanh thu. Có khá nhiều nhà đầu tư mua để cho thuê chỉ với lý do là họ nghĩ rằng đã có được mức chiết khấu hấp dẫn. Không may là, giá trị BĐS này 6 tháng sau thậm chí còn thấp hơn giá đã chiết khấu và nhà đầu tư phải rất vất vả để đạt được giá cho thuê đã công bố. Điều này có thể rất nguy hiểm vì nó có thể đặt nhà đầu tư vào tình trạng âm vốn rất nhanh do phải trả quá nhiều ngay từ đầu cho dù đã được chủ đầu tư chiết khấu.

Lạc hướng với lời chào mời giảm giá rất dễ đặt nhà đầu tư BĐS vào tình trạng âm vốn

Chúng ta hãy lấy thêm một ví dụ khác để chứng minh sự khác biệt giữa các thị trường. Những khu vực ở Anh thường có doanh thu cao và tăng trưởng vốn tốt, mặc dù mức độ cạnh tranh ở đây là rất cao. Vài năm trước, người phân tích đã định giá một BĐS ở mức 40.000 bảng được bán trên thị trường mở với giá gần 50.000 bảng. Tại sao lại có sự cách biệt như vậy? Chỉ đơn giản là do thu nhập đạt được cao và cầu cao hơn cung. Như vậy, nhà đầu tư đã không trả cao hơn giá thị trường mà là trả giá BĐS theo giá thị trường.

Điều này thường diễn ra ở những thị trường BĐS tăng trưởng nhanh, nơi mà các nhà phân tích thường nhìn vào số liệu lịch sử và không hoàn toàn bắt kịp giá trị đối với những nhà đầu tư BĐS để cho thuê. Mua vào một BĐS mà giá thị trường cao hơn 10 - 15% so với giá theo phân tích còn tốt hơn việc mua BĐS có giá thấp hơn giá phân tích 10 - 15% bởi đó là một dấu hiệu rất tốt về giá trị của BĐS trong tương lai. Nhà đầu tư cũng cần lưu ý, chiết khấu giảm giá hoàn toàn khác với trường hợp cần bán gấp, khi người bán cần bán nhanh và sẽ bán dưới giá thị trường. Như vậy, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi có khuyến cáo được giảm giá, hãy luôn cân nhắc đến số tiền thực sự phải trả, mức thu nhập và so sánh mức giá trong khu vực trước khi ra quyết định đầu tư.

Xây nhà trọ cho thuê ở Hà Nội: Muốn có lời phải tính toán kỹ

Xây nhà trọ tại Hà Nội trước giờ vẫn là phương thức kinh doanh của nhiều hộ gia đình hoặc công ty tư nhân. Với giá mua nhà còn quá cao so với thu nhập và nhu cầu thuê nhà phong phú của nhiều đối tượng như hiện nay, thị trường căn hộ, nhà cho thuê lúc nào cũng sôi động.

Nếu có sẵn đất xây dựng thì đương nhiên chủ nhà chỉ cần xây nhà rồi hàng tháng thu tiền thuê. Còn nếu phải mua đất, thì việc kiếm được lời từ cho thuê nhà cũng không đơn giản, các chủ đầu tư cần phải lưu ý đến rất nhiều yếu tố:

Suất đầu tư cao nhưng giá cho thuê thấp

Để có được một khu nhà trọ có thể sinh lời, quy mô xây dựng tối thiểu cũng phải đạt từ 10 phòng trọ với diện tích trung bình từ 20m2 trở lên. Mỗi suất đầu tư cho 1m2 phòng trọ đã gồm nội thất cơ bản có giá từ 2 – 4 triệu đồng/m2 tùy theo loại hình nhà từ nhà cấp 4 đến nhà cao tầng.

Ngoài ra cũng phải tính đến việc, giá đất tại những nơi có tiềm năng cho thuê trọ như đất gần các trường đại học, các khu công nghiệp bao giờ cũng có mức giá ổn định và khá cao. Một số khu vực có tiềm năng xây dựng nhà trọ không quá xa trung tâm như Mỹ Đình, Từ Liêm, Cầu Diễn, Hoàng Mai… đã có giá thấp nhất khoảng từ 30 triệu/m2 với những miếng đất mặt ngõ…

Như vậy, số vốn đầu tư ban đầu cũng khá lớn, ít nhất cũng khoảng từ 2 đến 3 tỷ. Trong khi đó, giá cho thuê nhà trọ theo thị trường bình quân từ 1,5 – 3 triệu/tháng. Đó là chưa kể, tỷ lệ lấp đầy các phòng trọ cũng khó đạt 100% ở tất cả các thời điểm trong năm, nhất là thời kỳ nghỉ hè với các khu trọ dành cho sinh viên. Nếu không có sự tính toán, chuẩn bị kỹ lưỡng, các chủ đầu tư rất dễ rơi vào tình trạng bỏ bạc tỷ nhưng phải lượm bạc cắc và lại càng khó đảm bảo được mức lợi nhuận nếu phải dùng vốn vay từ ngân hàng để đầu tư.

Chi phí phát sinh, khó quản lý và doanh thu thấp

Nếu chỉ xây xong nhà rồi cho thuê và đều đặn hàng tháng đến thu tiền thì ai cũng đổ tiền vào xây nhà trọ cho thuê. Trong quá trình cho khách thuê nhà, chủ đầu tư nào cũng sẽ phải đối mặt với vô số những phát sinh khó kiểm soát.

Theo lẽ thường, người đi thuê nhà hay có tâm lý nhà đi thuê, không phải của mình nên không cần giữ gìn. Do đó, các khu nhà trọ luôn phải đối mặt với tình trạng mau xuống cấp, hệ thống điện nước rồi các khu vệ sinh cũng rất nhanh hư hỏng. Các chủ đầu tư nếu muốn công trình không xuống cấp quá nhanh sẽ phải thường xuyên bỏ tiền cho các khoản phí sửa chữa hỏng hóc, vệ sinh chung...

Đó là chưa kể đến một loạt các vấn đề cũng phức tạp không kém khác như thủ tục đăng ký tạm trú, tạm vắng cho người thuê, an ninh khu nhà trọ, thành phần đối tượng thuê....

Để các khu trọ luôn trong tình trạng kín chỗ, đảm bảo doanh thu đều đặn, các chủ đầu tư sẽ phải thường xuyên bỏ thời gian quán xuyến nếu không, phải thuê người trực tiếp quản lý khu trọ. Sự đầu tư thời gian và các khoản chi phí phát sinh buộc các chủ đầu tư phải tính toán kỹ.

Nhà trọ cho thuê vẫn là một phương thức kinh doanh hiệu quả, mang lại nguồn thu cho nhiều gia đình ở Hà Nội

Giá đất khó sốt nóng như kỳ vọng

Không ít nhà đầu tư có tâm lý xây nhà trọ cho thuê để giữ đất, khi nào được giá thì bán. Tuy vậy, khi thị trường bất động sản khó bùng nổ hoặc khởi sắc chậm chạp như hiện nay thì rất khó có khả năng xảy ra cơn sốt đất lần nữa.

Ngoại trừ trường hợp có vốn liếng cá nhân hoặc được thừa hưởng bất động sản thừa kế, nhà đầu tư nào chỉ có nguồn vốn vay ngân hàng để kinh doanh khu trọ sẽ gặp nhiều khó khăn nếu không tính toán kỹ. Việc đảm bảo được sự cân bằng giữa lợi nhuận, doanh thu, chi phí, lãi vay với khấu hao là một bài toán rất khó để giải quyết.

Bên cạnh đó, các đối tượng thuê trọ ngày càng có yêu cầu cao hơn về chất lượng nhà cho thuê. Ngày càng có nhiều khu trọ mọc lên đồng nghĩa với sự cạnh tranh về chất lượng và giá cả giữa các khu trọ cũng ngày một gay gắt hơn. Điều này buộc các chủ đầu tư khu trọ luôn phải đầu tư nâng cao chất lượng sản phẩm để thu hút khách và tất nhiên họ sẽ phải chấp nhận khoản lợi nhuận hao hụt hơn.

Tuy nhiên, cũng cần nói thêm, khi mà loại hình BĐS cho thuê dành cho các đối tượng thu nhập thấp và trung bình chưa được Nhà nước chính thức triên khai thì các mô hình khu trọ giá rẻ vẫn được cho là một lựa chọn không thể thiếu với phần lớn người lao động.

Những yếu tố nêu trên là những yếu tố cơ bản cần phải lưu ý khi đưa ra quyết định đầu tư kinh doanh khu nhà trọ. Tuy có rất nhiều yếu tố phải cân nhắc nhưng một điều chắc chắn là việc kinh doanh khu nhà trọ có thể đem lại lợi ích dài lâu cho các chủ đầu tư nếu họ có sự tính toán kỹ lưỡng: Nguồn thu ổn định, lâu dài, sự gia tăng của giá bất động sản trong tương lai, tài sản đảm bảo không hao hụt…

Và tất nhiên, việc xây dựng các khu trọ cho thuê vẫn là một hạng mục đầu tư rất đáng để quan tâm.

Nhà đầu tư BĐS cần đánh giá đúng vai trò của tiền mặt

Nhà đầu tư bất động sản (BĐS) nên đề cao vai trò của tiền mặt bởi nếu không có tiền mặt, nhà đầu tư không thể duy trì được lâu. Thực tế, nhiều nhà đầu tư dễ dàng mua vào các BĐS rồi mới nhận ra mình không có đủ tiền thu vào mỗi tháng. Điều đó có thể đẩy nhà đầu tư vào tình trạng rất khó khăn.

Vì thế, những nhà đầu tư BĐS cần thử lập kế hoạch và phải chuẩn bị sẵn sàng cho các sự kiện tương lai có thể xảy ra với sự thay đổi của thị trường. Đó có thể là thay đổi các điều kiện kinh tế vĩ mô, lãi suất hay niềm tin thị trường cũng như thay đổi trong cuộc sống riêng có thể ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư BĐS như có con, thăng tiến trong công việc hay bị sa thải. Những điều này có thể ảnh hưởng rất lớn tới dòng tiền của nhà đầu tư. Do đó, đối với một nhà đầu tư BĐS, khía cạnh quan trọng nhất của lập kế hoạch kinh doanh là quản trị dòng tiền mặt hiệu quả mà không phải là mức tăng trưởng vốn kỳ vọng, chi phí mua vào, số liệu quá khứ hay thu nhập mang về.

Để thành công, nhà đầu tư BĐS cần đánh giá đúng vai trò của tiền mặt. Ảnh minh họa

Một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn tới thất bại là việc lập kế hoạch không hợp lý đối với dòng tiền mặt. Nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn nếu đầu tư hết tiền vào tài sản khi có những yếu tố bất ngờ không lường trước xảy ra. Lúc đó, họ thấy mình cạn sạch vốn và tuyệt vọng tìm kiếm tiền mặt trong thời gian ngắn bằng cách vay nợ hay ứng trước tiền lương trong thẻ tín dụng với lãi suất cao. Nhưng nếu cách này không mang lại hiệu quả thì có thể buộc phải có các quyết định khó khăn vì hậu quả của việc lập kế hoạch không tốt. Trường hợp này sẽ phải bán bớt tài sản dưới giá trị của nó để có thể có được khoản tiền trong thời gian ngắn nhằm tài trợ cho toàn bộ hoạt động kinh doanh BĐS của nhà đầu tư.

Thực tế, tiền mặt phục vụ cho rất nhiều mục đích. Một là nó dùng để đáp ứng cho các đòi hỏi thông thường như chi phí mua BĐS, trả khoản vay thế chấp, chi phí hoàn thiện tài sản khi không cho thuê lại được. Hai là nó được giữ làm biện pháp dự phòng cho các vấn đề không thể lường trước được. Đó là lĩnh vực mà những nhà đầu tư thường hay quên. Để xử lý vấn đề này, một khoản dự trữ tiền mặt cần sẵn có, nó có thể tồn tại dưới dạng tiền mặt thực sự, thầu chi hay khoản cầm cố linh hoạt nhưng phải luôn sẵn có. Ba là giữ tiền mặt cho mục đích đầu tư tiềm năng. Như vậy, khái niệm “tiền mặt” chỉ các tài sản có thanh khoản, có giá trị thu hồi tiền này.

Nhà đầu tư phải cân nhắc nên mua BĐS thu hồi vốn trong ngắn hạn hay dài hạn.
Ảnh minh họa

Khi mua một BĐS đòi hỏi phải chi tiền ngay sẽ không phải là vấn đề khi có tiền mặt. Đơn cử, như một một BĐS góp vốn hay lô đất để phát triển vì chúng có thể mang đến lợi nhuận cao. Tuy nhiên, rõ ràng là chúng sẽ không tạo ra tiền mặt trong thời gian ngắn nên nhà đầu tư phải bảo đảm điều này được lên kế hoạch cẩn thận ở chiến lược kinh doanh tổng thể của mình. Có một mức đáng kể tài sản có thể tạo ra tiền mặt là rất cần thiết, tức là tạo ra nhiều hơn so với số tiền mua vào và duy trì tài sản đó. Nhờ đó, nhà đầu tư sẽ có một dòng tiền mặt dương để cân đối cho các tài sản có hiệu quả kém hơn hay có thể sử dụng để dự trữ cho các khoản đầu tư trong tương lai hay các trường hợp khẩn cấp. Đặc biệt, sự hấp dẫn nữa của việc giữ những tài sản có dòng tiền dương là khi buộc phải bán một tài sản do các thay đổi không lường trước trong công việc, cuộc sống thì thị trường luôn có nhu cầu mạnh đối với loại tài sản này nên bán chúng khá dễ dàng.

Đơn cử, khi hoạt động phát triển BĐS mà nhà đầu tư đang thực hiện vượt quá ngân qũy, gặp trục trặc hay cần tiền bổ sung thì nhờ loại tài sản này có thể giải quyết được. Đó là nếu sở hữu một tài sản cho thuê tại Anh có thu nhập ròng trên 2% hay lợi tức gộp trên 8% thì sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư khác nên có thể đảo nợ tài sản này hay tìm người mua nó khá dễ. Do đó, nhanh chóng tạo được một nguồn tiền mặt. Nhà đầu tư đến ngân hàng sẽ không ngạc nhiên khi ngân hàng muốn biết dòng tiền hàng tháng của nhà đầu tư. Bởi vì, họ cần biết rằng nhà đầu tư có đủ khả năng hoàn lại khoản vay hay thế chấp mà không thông qua dòng tiền dự kiến?

Do đó, nhà đầu tư cần tự trả lời những câu hỏi sau khi xây dựng chiến lược đầu tư BĐS của mình: Các BĐS đó sẽ tạo ra được bao nhiêu tiền mặt? Mình sẽ cần bao nhiêu tiền mỗi tháng? Số tiền cần cho cuộc sống và những hoạt động khác, số tiền có thể tạo ra từ các hoạt động đó? Tức là nếu nhà đầu tư có một công việc ổn định, thu nhập cao để tạo ra dòng tiền dương lớn hoặc sẵn có những BĐS có thể cung cấp nguồn tiền bổ sung mỗi tháng thì có thể mua các BĐS không có nguồn thu trong thời gian ngắn. Bởi vì, nhà đầu tư có thể trang trải các trường hợp ngoài dự tính hay những chi phí ngắn hạn. Vì vậy, có thể quan tâm tới dài hạn và có thể tham gia vào những dự án phát triển BĐS hoặc mua vào mảnh đất và đồng ý bị đọng vốn dài lâu với tin tưởng rằng giá trị của chúng sẽ tăng. Nhà đầu tư không có nhu cầu bán tài sản này trong ngắn hạn bởi nó sẽ chưa đạt tới giá trị kỳ vọng. Bên cạnh đó, nếu dòng tiền cân bằng không có dư, bị căng thẳng về tiền mặt hàng tháng thì chủ đầu tư có thể muốn mua một BĐS tạo ngay được dòng tiền mặt hoặc sớm nhất là sau khi phải trả những khoản chi phí, tức là một giao dịch mua để tiến hành cho thuê thông thường.

Để tạo ra tiền mặt, nhà đầu tư BĐS có nhiều cách nhưng việc lập kế hoạch tài chính luôn luôn là then chốt nhằm bảo đảm dòng tiền ở trạng thái dương, cho phép kinh doanh, phát triển BĐS của mình.

Thị trường ấm lên, người mua nhà cần thận trọng với hợp đồng góp vốn

Để huy động vốn "chui", nhiều dự án bất động sản (BĐS) chưa đủ điều kiện bán hàng đã sử dụng đội ngũ môi giới lôi kéo khách hàng mua sản phẩm dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn. Điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro đối với người mua nhà.

Người mua nhà cần thận trọng với loại hợp đồng góp vốn, vay vốn

Hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn hay hợp đồng vay vốn,... là những loại hợp đồng được các chủ đầu tư dự án BĐS đưa ra để "lách luật", bán nhà khi dự án chưa đảm bảo đủ điều kiện pháp lý. Năm năm trở lại đây, người mua nhà đã quay lưng với loại hợp đồng dạng này bởi nó tiềm ẩn quá nhiều rủi ro, thậm chí là bị lừa đảo.

Thế nhưng gần đây, khi thị trường BĐS có dấu hiệu sôi động trở lại thì dạng hợp đồng lại bắt đầu xuất hiện trở lại. Các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho biết, đội ngũ môi giới nhà đất đang hoạt động rất mạnh trong thời gian gần đây. Có một số chủ đầu tư dự án nhà ở chưa đủ điều kiện pháp lý để bán hàng ra thị trường đã sử dụng đội ngũ môi giới này để bán hàng "chui" cho mình.

Nhiều người có nhu cầu mua nhà không hiểu biết, nghe theo những lời tư vấn không chính xác sẽ rất dễ gặp phải rủi ro. Bởi những dự án đã phải huy động vốn "chui" thì đa số đều nằm ở nhóm chủ đầu tư có năng lực tài chính kém.

Rủi ro bủa vây khi mua chung cư chưa có sổ hồng

Dự án đã thành hình, rất nhiều cư dân đã dọn về ở, giá bán thấp hơn giá gốc vài triệu trên mỗi mét vuông, vậy là đủ lý do để người “cẩn thận” nhất cũng quyết định xuống tiền thông qua hợp đồng ủy quyền để mua căn hộ. Tuy nhiên, những giao dịch căn hộ có chủ - chưa có sổ hồng như vậy đang khiến không ít người mua đánh cược vận may để có giấy chứng nhận sở hữu nhà ở.

Khi lãi suất tiền gửi ngân hàng giảm, kênh chứng khoán và vàng đều không còn là nơi cất giữ an toàn (trước khi sinh lợi), nhiều khách hàng từ ngoại tỉnh lẫn người lao động lâu năm ở thành phố đã quyết định đổ tiền vào bất động sản.

Dễ như mua nhà… chờ sổ hồng

Tại các khu “chợ nhà đất” như Lê Văn Lương, Trung Hòa – Nhân Chính, Trung Yên, Linh Đàm hay Cầu Giấy – Xuân Thủy, tâm lý giao dịch đã có chuyển biến trong định hướng mua nhà của đa số những người có nhu cầu ở thực. Theo chia sẻ của ông Tiến, lãnh đạo một công ty kinh doanh bất động sản kiêm tư vấn luật đặt trụ sở gần trường ĐH Thương Mại, hiện nay, nguồn cầu thực đã được cụ thể hóa thành số giao dịch thành công đáng kể tại một số dự án hoàn thành.

Có chung quan điểm, bà Thủy, phụ trách mảng kinh doanh của một sàn giao dịch có trụ sở tại đường Hoàng Đạo Thúy thừa nhận, tính thanh khoản của phân khúc căn hộ chung cư hoàn thiện hiện đã “sáng” hơn so với thời kỳ nửa cuối năm 2014. Tuy nhiên, thực tế đang tồn tại một điểm khá trái ngược: Dự án đang làm móng, đào hầm (chưa đủ điều kiện mở bán chính thức) dù được quảng cáo, giới thiệu rầm rộ thì các suất đặt chỗ, đặt cọc đa phần là từ nhà đầu tư (và nhân viên sàn giao dịch). “Dự án ở trung tâm nội thị, giá gốc chưa tới 22 triệu đồng/m2, được ngân hàng đảm bảo tiến độ lẫn vay mua, nhưng vẫn chưa “nhú” lên mặt đất thì chỉ có nhà đầu tư thứ cấp lao vào nhằm hớt váng tâm lý”, bà Thủy chỉ rõ.

Với những người có dự định mua chung cư thương mại trung cấp trở xuống, họ đều mặc định rằng: Cứ chờ dự án hoàn công, người dân dọn về ở vài tháng tới một năm, nếu không thấy có vấn đề gì (về mặt an toàn, tiện ích, sinh hoạt) thì sẽ tìm mua. Đương nhiên, nguồn cung chính đến từ những chủ sở hữu cũ, bao gồm cả nhà đầu tư đăng tin cần bán với đủ các lý do: bán cắt lỗ, yêu cầu di chuyển, thay đổi công việc….

Nhiều khách hàng vẫn chấp nhận đánh cược may rủi vào những giao dịch căn hộ chưa có sổ hồng. Ảnh: internet

Có thừa sự cẩn trọng trước khi quyết định mua, nhưng lại thiếu sự bao quát kiến thức luật pháp về bất động sản, các khách hàng thường yên tâm xuống tiền cho căn hộ chung cư đã có chủ sở hữu (nhưng chưa sổ hồng) với cơ sở pháp lý duy nhất là hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền và hóa đơn mua bán căn hộ (do chủ đầu tư xuất cho người mua ban đầu). Tuy nhiên, vấn đề chứng nhận sở hữu bất động sản trong trường hợp này lại là câu chuyện dài mà ít ai ngờ tới.

Lắt léo pháp lý sở hữu căn hộ chưa có sổ hồng

Thông thường, hàng hóa được giao dịch trên thị trường là căn hộ đã được bàn giao cho chủ sở hữu, chủ nhân đã dọn về sống ổn định. Hồ sơ căn hộ bao gồm hợp đồng mua bán ký kết giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ, biên bản bàn giao căn hộ, hóa đơn thanh toán tiền, phiếu thu tiền hợp thức – hợp pháp. Người mua và bên bán (chủ sở hữu căn hộ) cùng làm hợp đồng ủy quyền, sau đó bên mua sẽ giữ toàn bộ giấy tờ và hợp đồng mua bán gốc, thông báo của chủ đầu tư về giao dịch, các đợt nộp tiền… nhưng lại thiếu sổ hồng (vì đang chờ cấp).

Tuy nhiên, người mua trong trường hợp này sẽ bị bủa vây bởi các rủi ro vì pháp luật không bảo hộ dạng thức mua bán này. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở 2005, đối với giao dịch mua bán căn hộ thì phải đáp ứng 3 điều kiện: Căn hộ phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án.

Phương thức để “lách luật” đã và đang được dùng phổ biến trên thị trường là sử dụng hợp đồng ủy quyền công chứng. Theo đó, hai bên mua – bán sẽ thực hiện các bước: Hợp đồng đặt cọc (hứa mua/hứa bán) trong đó nêu rõ cam kết phạt cọc; ký kết hợp đồng ủy quyền, theo đó bên bán ủy quyền cho bên mua đứng ra làm mọi thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (tuy nhiên sổ hồng vẫn đứng tên bên bán); sau đó thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ đã có sổ mang tên bên bán; bước cuối cùng, hai bên thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua mang biên lai nộp thuế kèm hợp đồng mua bán để vào tên sổ hồng.

Lý thuyết là như vậy nhưng trên thực tế lại khó khăn hơn nhiều. Lý do, điều 581 Bộ luật Dân sự quy định, hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở (có công chứng) chỉ có ý nghĩa đtrong việc thực hiện việc quản lý nhà ở chứ không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra, tại Điều 588 cũng nêu rõ, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng vào bất kỳ thời điểm nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền. Khoản 4 Điều 589 Bộ luật Dân sự cũng quy định, hợp đồng ủy quyền chấm dứt hiệu lực khi bên uỷ quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết. Như vậy, khả năng người mua căn hộ chờ sổ (đã trả đủ tiền mua căn hộ) tự thân vận động trong quá trình tiến hành thủ tục cấp sổ bị bỏ ngỏ.

Kinh nghiệm được rút ra trong trường hợp này, theo một số đơn vị trung gian thực hiện giao dịch loại này, đó là tuyệt đối không bỏ tiền vào sản phẩm loại này. Vì, nếu mua căn hộ đã bàn giao (chưa có sổ hồng) chỉ dựa vào hợp đồng uỷ quyền, sổ đỏ vẫn đứng tên người bán thì khi có sổ, khả năng chủ cũ không chịu ký công chứng mua bán với người mua (dù đã thanh toán đủ) nhằm "vòi vĩnh" là rất cao. Ngoài ra, trong thời gian chưa có sổ mang tên mình, người mua cũng không thể thế chấp bất động sản loại này tại ngân hàng để vay tiền.

Có nên gấp rút mua nhà trước tháng Bảy?

Ông Vũ Cương Quyết, TGĐ Đất Xanh miền Bắc cho rằng, nếu mua nhà trước 1/7 khách hàng có thể gặp một số rủi ro nhất định, còn sau thời điểm 1/7, người mua sẽ được ngân hàng bảo lãnh nhưng có thể phải chịu mức giá cao hơn.

Đầu tháng 7 tới sẽ là thời điểm Luật Kinh doanh BĐS với một số quy định mới có hiệu lực trong đó có việc quy định chủ đầu tư dự án phải được các tổ chức tài chính, tín dụng đứng ra bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể, Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS quy định rõ, chủ đầu tư các dự án BĐS trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được các ngân hàng thương mại đảm bảo năng lực thực hiện đứng ra bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với các khách hàng trong trường hợpi chủ dự án không thể bàn giao nhà ở đúng như tiến độ đã cam kết với khách hàng trong hợp đồng.

Nếu chủ dự án không thực hiện bàn giao nhà ở đúng như tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì các ngân hàng bảo lãnh phải có trách nhiệm hoàn lại toàn bộ số tiền ứng trước cũng như các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết trước đó.

Mua nhà sau thời điểm 1/7, khách hàng có thể phải chịu mức giá cao hơn. Ảnh: kieuthanhson

Giới chuyên gia cho rằng,quy định này giúp hạn chế rủi ro cho các khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời giúp người mua tránh tình trạng từng xảy ra trước đây là nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở do hết vốn nên triển khai dự án chậm, thậm chí “bỏ của chạy lấy người” cùng với số tiền góp vốn lên tới hàng trăm tỷ đồng của người dân. Nhiều vụ việc thế này đã diễn ra gây bức xúc dư luận trong thời gian qua, điển hình là trường hợp các dự án như Tricon Towers ở Bắc An Khánh, Hoài Đức hay dự án B5 Cầu Diễn ở Từ Liêm hoặc Hesco ở Văn Quán, Hà Đông…

Dù vậy, không ít người mua nhà lại có tâm lý nghi ngại có thể họ sẽ phải mua nhà với giá cao hơn khi quy định này được áp dụng vì các doanh nghiệp BĐS đều cho rằng họ sẽ phải phân bổ chi phí bảo lãnh vào giá bán dự án. Dù chưa công bố chính thức về cách tính nhưng có thể khoản chi phí này sẽ rơi vào khoảng 2-3% giá bán căn hộ.

Về vấn đề này, theo ông Trần Ngọc Quang Tổng thư ký VNREA, thị tường BĐS hiện tại đang chịu rất nhiều tác động ngoài, trong đó, giá BĐS có tác động và bị chi phối bởi các chi phí, cách thức phân phối nhiều hơn là các yếu tố chính sách. Do đó, việc điều chỉnh một số quy định của nhà nước sẽ không phải là yếu tố mạnh gây tình trạng tăng giá của BĐS. Còn nếu xét về xu hướng, thì theo tôi, giá BĐS hoàn toàn có thể sẽ tăng cao hơn trong thời gian tới".

Ở góc độ chủ đầu tư, theo bà Trần Hoài Anh - PTGĐ Công ty CP Đầu tư Hải Phát, khi chính sách này chính thức áp dụng, chi phí tài chính có thể sẽ rơi vào khoảng từ 2-3%. Thế nhưng, để được ngân hàng đứng ra bảo lãnh thì chủ đầu tư cũng phải là đơn vị có uy tín, vì còn có một hợp đồng ràng buộc giữa hai bên. Mà các chủ dự án được tiếng là "có uy tín" thì trong những năm khó khăn của thị trường BĐS họ đã "vượt bão", năng lực vì thế cũng tăng lên. Do đó, khả năng kiểm soát chi phí đầu vào của họ cũng sẽ tốt hơn rất nhiều so với con số 2-3% chi phí tài chính mà họ phải bỏ ra. Chính vì vậy, việc tăng giá chính xác là tăng theo thị trường chứ không phải là lý do phí bảo lãnh.

Có quan điểm tương tự bà Hoài Anh, theo ông Phạm Hải Đăng - Chủ tịch Keller Williams Commercial Northern Việt Nam thì, chi phí bảo lãnh chính là một yếu tố của chi phí giá thành đầu vào, chỉ có điều, việc nó có làm tăng tổng chi phí giá thành đầu vào trên 1 m2 giá bán hay không còn tùy thuộc vào tổng thể dự án. Trường hợp chủ đầu tư tiết kiệm được các khoản chi phí khác thì có khi giá bán lại còn giảm thêm.

Ông Đăng phân tích thêm: "Giá đầu ra sản phẩm của một dự án BĐS bên cạnh việc chịu ảnh hưởng bởi chi phí giá thành còn phải có yếu tố khác chi phối đó là sự cạnh tranh của thị trường, trong khi đó, muốn có lợi thế, nhà đầu tư phải coi trọng chất lượng và giá bán. Do vậy, để có thể cạnh tranh, chủ đầu tư khó có thể cứ muốn tăng là tăng được".

Đại diện Đất Xanh Miền Bắc, ông Vũ Cương Quyết thì cho rằng: "Một khi dự án được bảo lãnh sẽ khiến cho chi phí đầu vào sản phẩm tăng lên.Theo nguyên tắc của thị trường, nếu giá đầu vào tăng thì chắc chắn giá đầu ra của sản phẩm đâu đó cũng sẽ tăng theo tỷ lệ thuận. Nhưng tỷ lệ cụ thể là bao nhiêu thì tôi chưa thể khẳng định, có điều chủ đầu tư chắc chắn sẽ phải tìm cách để bù đắp một phần chi phí đó".

Thắc mắc quanh việc có nên gấp rút mua nhà trước ngày 1/7 hay không, ông Quyết nhận định: "Việc mua nhà trước hay sau thời điểm này cũng tùy vào sự lựa chọn của từng người mua. Tuy nhiên, tôi thấy có hai vấn đề ở đây, đó là, nếu người mua lựa chọn trước ngày 1/7 có thể sẽ có một số rủi ro nhất định, còn nếu họ mua sau 1/7 sẽ được ngân hàng bảo lãnh nhưng có thể phải chịu mức giá cao hơn".

Những thay đổi trong Thông tư 200 nhà đầu tư BĐS cần lưu ý

Vay tín dụng mua nhà: Tưởng dễ mà không dễ

Mua căn hộ: Cẩn trọng vẫn chưa đủ!